2012年2月28日火曜日

今も昔も変りなく

今も昔も変りなく
本日大田区宅地建物取引業協会地区会に出席してきました。外は非常に寒いです。

今日の議題は、今後組織は公益社団法人に変更するとのことです。
国交省指導で進められているもようで、なぜ組織変更しなければならないのか、現場で仕事をしている人たちが必要と感じていない、なぜ今なのか、誰も解らないとのことでした。国交省の天下り先を確保するためではないか?などとの話がでる有様です。
不思議なのは、実際に現場で、末端で仕事をしている人が必要としていないものを、官が上から仕組みを押し付ける。
この図式は昔から行われてきていて、今もまた変わりなく続いているのです。

2012年2月22日水曜日

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)のゆとり償還ローンについて

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)のゆとり償還ローンについて

最初5年(1~5年目)を低い金利で、かつ期間75年の借入として計算(1995年からは期間50年に更)
次の5年(6~10年目)を低い金利のままで期間35年として計算
残りの期間(35年ローンであれば11~35年目)を高い金利で計算

実施時期 期間 平成3年(1991年)から平成12年(2000年)3月末まで実施

貸付残高8兆3,101億円(2007年住宅金融支援機構発表)

内「リスク管理債権1兆4,753億円」(2007年住宅金融支援機構発表)

「ゆとり償還制度」という住宅ローン商品はそれまでの「ステップ償還制度(6年目で2段階のステップ金利)」を改良し「ゆとり期間」と言う5年間の「低支払額期間」を設ける事で低所得者に家を買い易くした制度でした。バブル後急落したマンション販売も回復し、本来販売金額が下落すべきところ高止まりし、中古マンションとの相場の乖離が大きいまま推移してしまいました。バブル崩壊後の住宅バブルの原因とも言われています。





2012年2月19日日曜日

住宅ローンの「貸し倒れ」率

住宅ローンの「貸し倒れ」率
2012年2月17日、「日経」によれば、金融庁が銀行の住宅ローンを調査に乗り出すとのことです。このところの住宅ローンの貸し倒れが急激に増加していること、そして金融庁が行き過ぎた低金利競争を抑制する狙いがあるようです。
報道によれば、住宅ローンの貸し倒れ率は
2009年度が0.4%、
2007年度が0.03%。
 一気に13.3倍に急増

銀行の利ザヤは、
大手銀行で0.1%、
地方銀行で0.5%。

住宅ローンの貸し倒れ率が0.03%で低かったことには驚かされましたが、利ザヤも低いものです。

2012年2月18日土曜日

管理費の延滞について

管理費の延滞について
区分所有法では、売買された場合は、新しい所有者に滞納管理費を請求できる、とされています。が、実際はどうでしょうか。競売で落札した新区分所有者(とくに、投資目的)は、支払わないか、または管理費を減額された、というケースがあります。投資家はそのマンションの住人とはなりませんので、全て打算で物事を組み立てて考えます。住人同士ならお互いに遠慮、このようなことを言えば恥ずかしい思いをしたくない、そのような考えが先立ちますので、住居を構えるという方とは根本的に違います。要するに恥も外聞もないのです。競売で取得して、他人に貸して賃料を稼ぐ、こういった投資家には常識は通用しないのです。管理費を請求するものなら、”それは私の延滞したものではない”と一蹴されてしまいます。自分はそのマンションにん住んでいないので好き勝手、自分の都合だけでなのです。このようなことを重ねるうちに時間はどんどん過ぎてしまいます。この延滞管理費は、一般債権より優先する先取り特権となっておりますが、相手が支払いを拒むと回収に大変苦慮することになります。
管理費は5年で消滅時効となりますので、時効を中断するためには、管理費滞納分を支払う旨の念書を取っておくか、少額訴訟など、裁判上の請求を起こすことが必要になります。
そういった、時間も、費用、労力がかかる前に対処すべきです。
こんなツアーもあります。
ダイアログ・イン・ザ・ダーク参加者は8人以下のグループを組み、完全に光が遮断された真っ暗闇のなかに入る。視覚障碍者のアテンドスタッフのサポートのもと、暗闇の世界を探検し、音、匂い、味、温度、感触を真っ暗闇の中で体験してみる。小川のせせらぎを聞いたり、森の中を歩いたり、バーでドリンクを飲んだり、通常1時間半のツアーになる。
視覚が使えないことで、視覚以外の五感が研ぎ澄まされるのを感じる。また、外見や肩書きにとらわれない、ヒューマンであたたかいコミュニケーションの可能性を見出せるプログラムになっている。お互いの体験・感じていることを交換して、人と人との新しい関係も構築することが出来ることが特徴である。
http://www.dialoginthedark.com/

2012年2月17日金曜日

セミナー情報
「公益財団法人東京都中小企業振興公社」
【セミナー】中小製造業に忍び寄る、国際経済の光と影
近年の国際経済はその混沌さを増しています。本セミナーでは国際経済の実情を踏まえ、 今後の影響についての観測を、具体的かつ余すところなく、最新事情も盛り込んでお伝えします。参加無料!

日 時平成24年2月24日(金) 14:30~17:00
受講料無料
会 場城東支社(城東地域中小企業振興センター内) 2階会議室
募集人数50名(先着順)
講 師
真田 幸光 氏
愛知淑徳大学教授
【講師略歴】
愛知淑徳大学ビジネス学部教授。慶應大学卒業後東京銀行入行。ソウル支店・名古屋支店等を経て、1998年愛知淑徳大学ビジネス・コミュニケーション研究所助教授、2004年から現職。国内外での講師活動のほか、テレビ・ラジオ出演や著書多数。専門は国際経済学。

2012年2月16日木曜日

東電の電気料金値上げがテレビで話題にしています。
東京都の公的助成金がありますのでご覧ください。

平成24年2月7日
産業労働局

 東京都及び(公財)東京都中小企業振興公社では、自ら事業活動の継続に必要な電力の確保に取り組む都内中小企業等の電力自給型経営の実践を一層促進するため、助成対象を拡大します。

以下詳しくは

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2012/02/20m27800.htm











2012年2月15日水曜日

手厚いセーフティーネットが強い国を作る
「日経ビジネス」より
経済学には「再分配のパラドクス」という言葉があります。生活保護のように、貧しい人々に限定して現金を給付すれば、貧困や格差が少なくなるように見える。でも、現実には、病気や介護、子育てなど貧富に関係なく広く、手厚く保障する方が格差は縮小し、貧困が減少する。垂直的分配ではなく、水平的分配の方が貧困は減る――。このことを、再分配のパラドクスと言います。

 前者のように貧しい人に限定して再分配しよう、と考えている国は米国や英国です。米国や英国の生活保護費は世界で最も多い。常に、この2カ国でトップ争いをしている。それに対して、高福祉で知られるスカンジナビア諸国は生活保護をあまり出していません。

スウェーデンでは医療サービスは基本的にタダ。教育サービスや介護サービスも無料です。そのため、家族が病気になった、子供が学校に通いだした、親に介護が必要になった、と言っても生活保護費を増やす必要がない。その人が口にする物と身にまとう物だけのお金を給付すれば済むわけです。
 ―― ほかのセーフティーネットが厚いため、生活保護費を増やす必要がないということですね。
 神野 そうです。いろいろなネットに引っかかるため、ラストリゾートとしての生活保護が結果として少ない。ところが、セーフティーネットが少ない日本や米国では、貧しい人が直接、ラストリゾートに落ちてきてしまう。しかも、その生活保護で国民年金保険料や医療費を払わなければならない。これでは、格差はなくなりませんよね。
 セーフティーネットの重要性は福祉に限った話ではありません。
 スカンジナビア諸国は1990年代後半に高成長を実現しました。これは、セーフティーネットが経済成長を阻害するものではないということを示しています。それに、今後、先進国は従来の重化学工業から自然資源を乱費しない知識集約型産業にシフトしていかなければならない。
 この知識集約型産業では人間の能力がすべて。セーフティーネットが幾重にも張られていれば、人々は安心して冒険することができる。逆に、最低限の安心がなければ、人は何かに挑戦し、知的能力を高めようとはしませんよね。セーフティーネットを張り巡らせる方が、逆に経済成長すると私は見ています。
 しかも、そのネットはトランポリンでなければならない。

自発的な勉強サークルが危機を救った
 ―― トランポリンですか。
 神野 セーフティーネットは落ちても死なないために整備するもの。でも、スウェーデンではそのネットを就労に結びつけている。つまり、「働くための福祉」。失業しても、再教育、再訓練して働けるような福祉を提供していく。私はこのことを「シュンペーター的ワークフェア」と呼んでいます。ワークフェアというのは、就労(ワーク)と福祉(ウェルフェア)の造語ですね。
 能力開発型の福祉になると、人間の能力を高めて生産性の向上や技術革新を実現し、国際競争力を高めよう、という発想になる。訓練によって衰退産業から成長産業へ移そう、という考え方ですね。それに対して、日本の場合は国際競争力を高めようとする場合、賃金を下げる、という発想になってしまう。人的投資を考えていないということですよね。
 ―― 1990年代初頭、金融危機によってスウェーデンは破綻寸前に陥りました。その後、銀行の国有化などを断行、1990年代後半には奇跡の復活を遂げました。この復活にも教育の力が大きな役割を果たしたそうですね。
 

2012年2月11日土曜日


助成金情報

独立行政法人福祉医療機構 助成事業部助成振興課」

平成24年度社会福祉振興助成事業の募集

社会福祉振興助成事業は、政策動向や国民ニーズを踏まえ、民間の創意工夫ある活動や地域に密着したきめ細かな活動等に対し助成を行い、「新しい公共」の担い手であるNPO等を育成し、その活動を後押しすることにより、支え合いと活気のある地域コミュニティの再生をサポートし、高齢者・障害者が自立した生活を送れるよう、また、子どもたちが健やかに安心して成長できるよう必要な支援等を行うことを目的とします。


今回の募集においては、次の(1)~(3)に該当する事業に重点を置いて採択します!

応募期間

平成24年2月1日(水)から平成24年2月27日(月)まで(書類必着)
詳しくは
「任意売却相談」 2
債権が変な所に売却されることはないのでしょうか。

債権の譲渡は民法では自由にできるとされています。
以前は、暴力団などの関連するところに売却されてしまうことはありました。
しかし、現在は「債権管理回収業に関する特別措置法」により下記のように制限されています。

● 債権の管理又は回収の委託先の制限(19条1項)

サービサーは、債権の管理又は回収を他のサービサー又は弁護士(弁護士法人に)以外の者に委託してはならない

● 債権を暴力団員等に譲渡することの禁止(19条2項)

 サービサーは、債権譲渡の相手方が以下の者であることを知り、又は知ることができるときは、当該債権譲渡をしてはならない。

  1. 暴力団員等
  2. 力暴団員等がその運営を支配する法人その他の団体、又は当該法人その他の団体の構成員
  3. 者当該債権の管理又は回収に当たり、17条1項若しくは18条の規定に違反し、又は刑法若しくは暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯すおそれが明らかである
となっています。
仮に、素姓のしれないところに売却すれば社会的にバッシングされますので、心配はないのです。
サービサーの数が現在94社ありますが、銀行系、消費者金融系、などさまざまです。中には、取り立てが厳しいところはあるかもしれませんが、たいていの担当者は言葉づかいも丁寧で、怖いということはありません。
「任意売却相談」 1

サービサーに提訴されたら

回収見込みがないのに裁判を起こしてくることは考えられないですが、何かの理由で拳を振り上げられてしまったら、逃げも隠れもできません。”受けて立つ”とはいうものの、借りて返さないほうが負けます。

負けたらどうなるか

裁判所から「口頭弁論期日呼び出し状・答弁書催告状」がきます。

一 あなたが、何もしないでこのまま放置しておくと、相手の言い分どおりの判決がでて、あなたの給料や財産の差し押さえ等をされることがありますので、ご注意ください。
二 簡易裁判所には、民間から選ばれた司法委員が、分割払い等話し合いによる解決を促す手続きもあります。

三 わからない点は、上記書記官にお気軽にお尋ねください。

四 口頭弁論期日には、先に送付されている支払督促正本をご持参ください。
その「支払督促」なる書類とは

”債務者らは、連帯して請求の趣旨記載の金額を債権者に支払え。債務者がこの支払い督促
送達の日から二週間以内に督促異議申し立てないときは、債権者の申し立てによって仮執行
の宣言をする”

その書類の中に「督促異議申立書」というのがあります。

督促異議申立書には、月々の分割払いの希望する金額を債務者が記入するようになっています。
「分割払いを希望します」という欄に○をつけて、支払い可能金額月々000円と書き、裁判所に返送します。

たとえば残債1000万円の場合、月々3000円、年間36,000円、元金で288年の支払いになります。しかし、債権者はその長期間は待てないはずです。事務経費もかかります。入金があれば、いちいち領収書を発行する決まりになっています。月々3,000円しか支払い出来なければ、それ以上の金額を書く必要はないのです。

1000万円の無担保債権を回収しようとして、3割の300万円の保証金を積んで月々3000円しか払えないような債務者に対して裁判を起こすサービサーがいるとは思えません。

「訴訟」、「裁判」この言葉で震えあがってしまいますが、冷静に考える必要があります。

2012年2月10日金曜日


金融庁の発表
「中小企業金融円滑化法に基づく貸付条件の変更等の状況について」
 「申込み」に対して金融機関が条件変更に応じた金額は65兆3723億実行円にのぼります。
●債務者が中小企業者の場合、申し込み2,456,633件に対して実行が2,254,760件、実行率91.8%、金額62兆7926億円
●債務者が住宅購入資金借入者の場合、申し込み213,335件、実行167,034件、実行率78.3%、金額2兆5797億円との発表がありました。
参考までに金融庁の資料をみてください。
http://www.fsa.go.jp/news/23/ginkou/20111213-2/01.pdf

すごい金額になっています。
中小企業等金融円滑化法(モラトリアム法)は平成21年12月4日に施行されされました、そして
来年の3月までこの時限立法は延長されました。が、その後はどうなるのでしょうか

2012年2月9日木曜日

昨日、文部科学省{スマートシニアNPOチャレンジスクール}を卒業しました。
これからは、皆様にNPO関連の情報、他を提供いたします。
特に、住宅に関すること、各セミナー、助成金などが主になります。