借りる前に

借りる前にやること

取引先の支払い
光熱費
家賃
給料
以上の支払いはストップします。

人に頭を下げて支払いを待ってもらうことはお願いしづらいものです。経営者としては何とか都合をつけて支払う。約束を守り、義務を果たす、そのような習性が身についているのかもしれません。
過去に何度か苦難、苦境を乗り越えて、そして今回も無理をしてでも何とか都合をつけて支払おうとします。

ただ、次のような状態になった時は「続ける」か「やめるか」決断をしなければなりません。

借入金は１０年以内に完済できるか

５年以内に債務超過を回収できるか

三期連続の赤字になっていないか

このような状況であれば事業の継続を見切る決断も必要です。



振り出した手形が決済できず不渡りになりそうな時は

振りだした相手にお願いして何とかその手形を回収する。手形をジャンプするのではなく、現金で分割で支払えるようお願いする。

所有者不明の土地

７月２５日、読売新聞に「所有者不明の土地増加」の記事で、土地の相続人がその相続登記をせず放置され、その所有者が解らず、災害復旧工事や公共事業を行う了解が得られず事業が進まない問題が出ている。と報道されています。

調査機関「東京財団」によれば、相続が発生する３０年以内に不動産登記がされず、国土の８．２％に相当する所有者不明の土地が発生するとされています。

相続して、その登記料に見合うだけの土地評価がない土地は、捨て去られ、放置されている現状は、北海道や山陰地方が目立っています。

限界集落対策？

７月２１日付け読売新聞で「過疎地の生活基盤集約」とのトップ記事。

何年か前に「エコ町法」という法律ができました。この法律は、インフラ整備の限りある予算を効率よく行うためのものと認識していました。限界集落で１人の幼稚園児のために幼稚園を維持している過疎の町、１年生とその上級生（２人は兄弟）の為に学校があり、校長がいて、先生がそのほか何人か（教える教科によって）、施設ハード面のみならず、職員の人件費はその生徒一人為にどれくらい町の予算を費やしているのでしょう。

過疎地と都会の一人当たりのインフラ整備に要する費用は、ちょっと忘れてしまいましたが、確か都会では年間数万円のところ、過疎地のインフラに要する費用は何十万円であったと記憶しています。

今後、過去においてざぶざぶと箱ものに税金が投じられ、その維持費が重くのしかかり、過疎地にまでは到底手が回らない、それこそ限界集落ならぬ限界予算です。

冒頭のエコ町法は、人々の普段の生活で利用する施設、公民館、図書館、役所、及び日頃買い物のスーパー、郵便局は「自転車」で利用できる範囲内に集約する、していく。という法律です。

今後は人の町へ集約化がますます進み、便の悪い所は評価が下がり、担保価値が下落する場所と、そうでないところがはっきりする２極化が進行するのでしょうか。

東京簡易裁判所

本日、東京簡易裁判所に行ってきました。不当利得返還訴訟の当事者として地裁の法廷は何度もけ経験あるのですが、簡易裁判所は、当事者としては初めてでした。訴訟金額が110万円以下ということもあり高額となる不動産関係ではあまりなじみがないかもしれません。

法廷では、原告、被告、それぞれの弁護士、裁判官、書記官、そのほかに司法委員が3名というものものしさでした。司法委員は裁判官が判決を下すことなく、原告、被告それぞれの言い分を聞き、何とか和解の途を導き出すことが、その任務とされていると推察されます。

判決を下すことは、裁判官にとってはそれはそれは大変な労力を要することになるため、ならば和解で解決することを最優先に考えます。いかに処理をするか。裁判官が受けた案件とそれをこなした件数の割合を”打率”といわれているそうです。その打率により、昇進、給与等に影響が及ぶとのことです。

裁判官とは、正義、公平、な立場で判決を下すと一般的には思われていますが、どうもそうでもないようなのです。原告、被告から提出される証拠書面、準備書面などの書類は膨大な量となり、その細部までいちいち確認を取り、精査することは不可能なのかもしれません。

今回の裁判においても、被告側から提出された準備書面の内容に明らかに不正な記述があったわけですが、これを、もし、原告側が指摘しなければそのまま証拠資料として有効となってしまったのです。つまり、相手方から提出されたものはすべて検証が必要ということになります。

マンションの任意売却は区分所有法に精通しているかどうかでその取引に影響を及ぼします。この区分所有法は、法曹界の間でも”とっつきにくい法律”として有名です。区分所有法の”共有”という概念がなかなか理解しにくいのです。このへんのくだりは「任意売却サポートテラス」でご覧下さい。

マンションの任意売却はそれを専門とする任意売却業者に任せるべきです。

東京地裁競売予定表（１）

■期間入札

農地	開札日	売却実施 処分日	公告日	閲覧 開始日	入札 開始日	入札 終了日	売却 決定日	確定日	状態
	H26/04/10	H26/01/31	H26/03/12	H26/03/12	H26/03/27	H26/04/03	H26/04/16	H26/04/24	終了
	H26/04/24	H26/02/14	H26/03/26	H26/03/26	H26/04/10	H26/04/17	H26/05/01	H26/05/09	終了
	H26/05/15	H26/03/07	H26/04/16	H26/04/16	H26/05/01	H26/05/08	H26/05/21	H26/05/29	終了
	H26/05/29	H26/03/18	H26/04/28	H26/04/28	H26/05/15	H26/05/22	H26/06/04	H26/06/12	閲覧可能
	H26/06/12	H26/04/03	H26/05/14	H26/05/14	H26/05/29	H26/06/05	H26/06/18	H26/06/26
	H26/06/26	H26/04/17	H26/05/28	H26/05/28	H26/06/12	H26/06/19	H26/07/02	H26/07/10
	H26/07/10	H26/05/02	H26/06/11	H26/06/11	H26/06/26	H26/07/03	H26/07/16	H26/07/24
	H26/07/24	H26/05/19	H26/06/25	H26/06/25	H26/07/10	H26/07/17	H26/07/30	H26/08/07
	H26/08/07	H26/06/02	H26/07/09	H26/07/09	H26/07/24	H26/07/31	H26/08/13	H26/08/21
★	H26/08/07	H26/04/17	H26/05/28	H26/05/28	H26/07/24	H26/07/31	H26/10/15	H26/10/23
	H26/08/28	H26/06/23	H26/07/30	H26/07/30	H26/08/14	H26/08/21	H26/09/03	H26/09/11
	H26/09/11	H26/07/04	H26/08/13	H26/08/13	H26/08/28	H26/09/04	H26/09/18	H26/09/26
	H26/09/25	H26/07/18	H26/08/27	H26/08/27	H26/09/11	H26/09/18	H26/10/01	H26/10/09

★は農地専用のスケジュールです。 ただし、それ以外のスケジュールについても農地が含まれる場合があります。

会社のたたみ方

会社をたたむタイミングの紹介　
「小さな会社の上手なたたみ方」赤井勝治著
仕事がない・・その業界が衰退業種でこんご仕事が増える見込みがなく減る一方で、会社自体に仕事を作り出していく力もなく、
会社の業績回復が望めない場合。売り上げがたたないので、会社の経営を断念し、会社をたたむ。
赤字が続いている・・・仕事があっても長いこと赤字だ続き。赤字が三期連続で続いているかが一つの目安になります。
「三年連続赤字」これはこの会社の根本的なところから変えないと断定はできませんがいずれ倒産する可能性が高くなります。
さらに、緊急を要するのは、売り上げから経費を差し引いて分で「経営者の給料」が賄えない状況であります。このような状況が
一年も続くのであれば即刻会社をたたむ決断をしなければなりません。経営者個人の生活費調達に高金利の借り入れで賄っていて
破綻するのは明らかなので速やかに決断すべきです。
公的な低金利・銀行での運転資金調達ができず高利の借入に頼らざるを得ない場合などは当然、会社をたたむことを考えなければな
りません。返済のために高金利に手を出してしまう。これはだれしもが陥りがちな行動なのです。このような状況は末期症状で、
いくら働いて仕事をこなし、返そうとしても早期に行き詰ってしまいます。
まとめ・・三期連続で赤字・・・・・三年で決断
　　　　　経営者の生活すら賄えない・・・・1年で決断
　　　　　運転資金を高金利の借り入れに頼っている・・・・即刻決断

廃業
事実上の廃業でそれまで営んできた事業を廃業することですが、以下のことをクリアしなければなりません。
クリア出来るものであれば、弁護士等の依頼は不要で、代表者自ら手続きします。
ネックになるのは、銀行などの借り入れ、残債が残ってしまう場合ですが3年から長くても5年の分割返済で銀行と交渉し、分割で
返済するようにします。交渉が出来なければ自己破産も考慮する必要も出てきます。買掛金についても同様で、分割で支払える範囲
で交渉、又はある程度のまとまった金額で勘弁してもらうかの話し合いが必要になります。
・借入の返済が完済できるか
・取引先との契約
・売掛金の回収
・買掛金の支払い
・テナントの明け渡し
・リースの清算
・在庫処分
・従業員解雇
廃業できるかどうかの目安としては
銀行の借入が無い。又はあっても少ない金額内であること。（200万円内又は今後3年以内の分割払いで支払える範囲）
取引先との清算ができるか（買い掛金の支払いができるか）
廃業の手順
・現状の事業を縮小しつつ、他の収入原の手立てを探す。
・従業員の解雇を廃業30日前に通知する
・売掛金の回収に努める。
・残った在庫を一掃処分。
・廃業
・解散登記
私的整理（任意整理）
資産・負債の調査
任意整理で会社がたたむことが可能かどうかは、借り入れや買い掛け金の債務とこれらの返済に充てる資産を調査します。
このときに代表者個人のものについては分けて算出します。
金融機関の借入先の調査おいては銀行、ノンバンク（信販会社、商工ローン、消費者金融、街金、闇金）などどのような借入先か。
そして、個人からの借り入れ（親戚、友人、知人）についても当然です。
それぞれの借入先が解れば、その債務残高、支払い期限。さらに担保、保証の有無を明確にしておきます。
・金融機関からの借り入れ
・買い掛金の債務
・リースの債務
・未払い給与
・公租公課
次に会社の資産面を明らかにしておかなければなりません。
・現金、預金
・不動産
・売掛金
・受取手形、小切手
・貸付金
・自動車
・保険
・在庫商品
・機械、工具
・什器備品
すぐに処分した場合の換価金額を算出していきます。
任意整理が可能かどうかの検討
①資産換価合計金額＞最低弁済必要額（ア）・・・・・可能
　（ア）の金額は単純に全ての債務金額の合計と交渉によって減額可能性を見込んだ「最低弁済必要額」を計算します。
②①で不可能であっても次に代表者個人の資産・負債も計算に入れた検討を致します。